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URBANISMO

URBANISMO, MEDIO AMBIENTE Y AGRICULTURA
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Plaza de España, 1 2ª planta
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Carchuna

Cuando hablamos de Carchuna, nos referimos a la mitad occidental del territorio de “los llanos de Carchuna” -según la división en unidades ambientales establecidas en el capítulo sobre “Turismo” de la Información Urbanística-, territorio que incluye en sí tres núcleos urbanos: el pueblo de Carchuna y las urbanizaciones de la Chucha y de la Perla de Andalucía. De forma general, estos núcleos están inmersos en un territorio eminentemente productivo, dentro del “mar de plásticos”, paisaje rural y antrópico que configura la realidad física, económica y social de los llanos, comparten el mismo sistema de comunicaciones cuya principal vía es la N-340 y sufren la misma problemática medioambiental derivada de los efectos nocivos de la producción agrícola bajo invernadero. Pero esto es todo lo que estos núcleos tienen en común, pues el resto de su caracterización es individual y diferenciada, ya que tanto por situación, génesis, tamaños, usos y funcionamiento presentan condiciones, problemáticas y necesidades totalmente diferentes, por lo que análisis, evaluación y finalmente ordenación propuesta se van a realizar, si bien dentro del marco general establecido para el total del término municipal en este Avance, de forma autónoma para cada núcleo.

 

Áreas Homogéneas y Equipamientos

El núcleo de Carchuna se sitúa, prácticamente en su totalidad, al norte de la carretera N-340, hasta llegar al cerro Vázquez y sólo la nave agro-industrial de la cooperativa la Palma, cuatro manzanas de uso residencial y el camping D. Cactus se sitúan al sur de esta carretera, siendo el camping la única unidad físico-funcional que, tanto por proximidad como por su uso turístico, presenta relación directa con la playa. El grueso del núcleo, de uso residencial en su totalidad, se compone de tres unidades morfológicamente diferentes: en primer lugar, y situado a levante, el núcleo originario, de trama urbana simple, con ausencia total de espacios libres tales como plazas o jardines, se genera sobre dos calles longitudinales principales en dirección noreste-suroeste que se comunican mediante catorce transversales este-oeste y noroeste-sureste que van así conformando las manzanas, de proporción extremadamente alargada, ocupadas por la edificación, edificación de tres plantas de altura (B+2), unifamiliar, entre medianeras, con ocupación total de la parcela, fachadas a dos calles y, en general, de baja calidad constructiva y ambiental que presenta vacíos aun sin edificar; en segundo lugar, y siguiendo un orden cronológico en cuanto a su génesis, situado a poniente, y separado de la zona anterior, aparece el poblado de colonización, caracterizado por una trama urbana orientada en su mayor parte según los ejes cardinales, y compleja en cuanto a su estructura pues en ella se articulan, en ambas direcciones, recorridos sobre ejes de distinta jerarquía -caracterizados por su sección y continuidad espacial- y de distinta utilización -exclusivamente peatonales o de circulación peatonal y viaria-, junto con una plaza, varias zonas verdes y espacios libres ajardinados, cuyas manzanas tienden hacia una proporción cuadrada sobre las que se asientan las unidades residenciales de dos plantas (B+1), unifamiliares adosadas, con ocupación parcial de parcela y fachada a dos calles siendo la principal para las piezas vivideras y la otra para aperos agrícolas, ubicándose en ella la totalidad de los equipamientos con que cuenta el núcleo: una pequeña oficina administrativa, el colegio Sacratif, la iglesia Virgen de los Llanos, el consultorio médico, el mercado de abastos, el centro de formación agraria, el centro de formación de mayores Virgen de los Llanos, la biblioteca y el aula-taller de adultos, con la salvedad del gimnasio del Patronato Deportivo que se encuentran en la primera unidad y las pistas deportivas que están en la tercera, que configuran esta zona como centro cívico de la población, donde mejoran tanto calidad constructiva como, y en especial, ambiental; y en tercer y último lugar, y situados entre las dos unidades anteriores, los suelos últimamente urbanizados, unidad de costura y transición entre éstas, en los que la trama urbana recoge la dirección principal del poblado originario y su perpendicular, coincidiendo con la base del parcelario rústico, busca la relación física entre las unidades precedentes, el mantenimiento de la relación entre el espacio ocupado y el espacio libre existente en el pueblo de colonización y, establece ejes de distinta jerarquía a través de la utilización de los jardines como parte integrante de la sección de la calle y de la ubicación de las zonas verdes como hitos referenciales, donde las manzanas edificadas tienen un tamaño inferior a las anteriores y mantienen una proporción casi cuadrada, en estas manzanas la edificación es de 3 plantas (B+2) lindando con el núcleo originario y de 2 (B+1) lindando con el poblado de colonización, (a modo de transición entre ambas unidades), unifamiliar en manzana cerrada, con pequeños patios interiores y fachada única. Se puede decir que Carchuna, como conjunto, presenta un buen equilibrio entre población existente, superficie edificada y dotación de equipamientos, -si bien se ha indicado ya que éstos últimos se concentran en la unidad del poblado de colonización-, los espacios libres abundan y las secciones de las calles presentan un perfil adecuado a la realidad tipológica del núcleo, lejos de la saturación.

 

Espacio Público

La necesidad de plazas de aparcamiento está cubierta, como se ha visto en el Estudio de Tráfico de la Información Urbanística, existiendo una ratio superior a 1 plaza/viv. En lo referente a las infraestructuras, la pavimentación es reciente, se encuentra en buen estado y presenta únicamente problemas puntuales de estancamiento de aguas de lluvia en superficie; las redes de abastecimiento y saneamiento de aguas se encuentran en buen estado habiendo sido recientemente reestructuradas; y la red eléctrica presenta dos zonas de intrusión en el suelo urbano, una al norte y otra, de menor importancia, en la zona verde que limita con la N-340.

 

La Chucha

Por otra parte, la urbanización de la Chucha es un núcleo unitario aunque inacabado. Unitario porque presenta una imagen urbana única, una morfología y un uso residencial turístico homogéneos en todo su conjunto e; inacabado porque la trama viaria que debía de estructurar todos los suelos integrantes de la Chucha previstos en el Plan 90 y según el cual está organizado el viario existente no ha sido ejecutado, quedando la parte llevada a cabo carente de orden y jerarquía en su conexión con la red viaria principal y porque los equipamientos que debían dotarlo no han sido ejecutados al no desarrollarse el suelo urbanizable que contenía las cesiones para los mismos, si bien el suelo urbano señalado como unidad de actuación sí se ha desarrollado. Las manzanas edificadas presentan variedad en cuanto al tipo edificatorio, pues si bien la zona estaba prevista como residencial extensiva de vivienda aislada y pareada, en algunas manzanas se ha construido vivienda adosada y bloque en manzana cerrada, aunque en todos ellos se mantiene la altura de 2 plantas (B+1).

 

Espacio Público

La necesidad de dotación de plazas de aparcamiento está garantizada pues la ratio es superior a 1 plaza/viv. Medioambientalmente la playa presenta una fuerte regresión que pone en crisis la urbanización y, en lo referente a las infraestructuras, la pavimentación es deficiente en un 65% de la superficie, presentando tan sólo buen estado la última manzana construida; las redes de abastecimiento y saneamiento de agua se encuentran en buen estado habiendo sido remodeladas recientemente, y la red eléctrica no presenta problemas.

 

La Perla de Andalucía

Y finalmente, la urbanización de la Perla de Andalucía, es un núcleo variado en su materialización tipológica y acabado en cuanto a su estructura y organización. En la Perla coexiste el bloque en altura, la manzana cerrada, y la unifamiliar adosada, pudiendo distinguirse entre la Perla “antigua”, caracterizada por una utilización intensiva del uso residencial y, la Perla “nueva”, caracterizada por su utilización extensiva. Esta variedad tipológica se articula por una trama viaria que se conforma a partir de dos calles principales paralelas entre sí, perpendiculares a la playa, de dirección norte-sur, y que bordean el perímetro de la urbanización a las que se conecta un esquema secundario, compuesto de calles peatonales y de circulación viaria de dirección noreste-suroeste que configura la trama residencial procurando soleamiento a todas sus fachadas principales.

 

Equipamientos

El suelo residencial está apoyado con suelo de uso dotacional, por un lado en el frente a la carretera N-340, y por otro en una parcela situada a media altura en el flanco este, ambas provistas de pistas y unas pequeñas instalaciones deportivas, equipamientos éstos que resultan suficiente para un núcleo cuya ocupación se produce, hoy día, principalmente en el periodo estival y durante los fines de semana.

 

Espacio Público

La necesidad de plazas de aparcamiento está garantizada pues salvo los bloques de la Perla “antigua”, el resto de las viviendas poseen todas una plaza de aparcamiento y en todas las calles existe una banda dedicada a aparcamientos y, como se ha visto, la ratio es superior a 1 plaza/viv. Medioambientalmente, el entorno se encuentra muy degradado por la presión que supone la colindancia de los invernaderos en el flanco de levante y, tras la rambla del Rejón en el de poniente y; por la pérdida de árido de forma generalizada en todo el frente de la playa de Carchuna. En lo referente a las infraestructuras, la pavimentación se encuentra en estado regular en las calles perimetrales y en estado bueno en las interiores; las redes de abastecimiento y saneamiento de agua se encuentran en buen estado habiendo sido remodeladas recientemente, y la red eléctrica no presenta problemas.

 

Carchuna, Población y Viviendas

Con la caracterización urbana de los núcleos desarrollada se señala la dinámica poblacional y su interacción con aquélla como segundo elemento definitorio de los problemas y necesidades de los mismos, que van a ser los que a la postre definan objetivos, estrategias y finalmente las intervenciones. En este sentido, la población ha experimentado un crecimiento absoluto de 61 personas en los últimos cuatro años, pasando Carchuna, de tener 1.531 habitantes en 1.996 a 1.592 en 2.000. La variación de la población para el citado periodo ha sido del 5’5%, y la tasa anual de crecimiento de dichos años del 0’65%. Se trata de un crecimiento muy bajo que ha provocado la construcción de 43 viviendas anuales en el periodo 1.992-2.000, y que supone un descenso con respecto a las 70 viviendas anuales que como media presenta la lectura de un periodo más extenso: 1.980-2.000. Estos crecimientos responden a una sociedad rural joven, que si bien presenta un importante número de personas mayores de 65 años, también lo tiene de menores de 16, siendo el núcleo del municipio de Motril con mayor porcentaje de niños, donde la actividad, fundamentalmente agrícola, es continua y centrada exclusivamente en la producción hortofrutícola bajo invernadero.

Una vez descrito este territorio y los núcleos urbanos que lo componen, se valoran los problemas presentes y las necesidades futuras como los elementos a barajar por el planeamiento para establecer sus previsiones. Como problemática actual cabe señalar: la regresión del frente litoral Chucha-Calahonda con pérdida del árido fino y medio en la playa que ha producido una merma importante de su calidad para el baño; la contaminación medioambiental, -descrita y evaluada en el capítulo referido al medioambiente de la Información Urbanística- provocada por dos causas: la extensión continua de invernaderos que genera un volumen importante de residuos y la utilización, con importante carga contaminante, de productos fitosanitarios que esta producción agrícola lleva inherente; el arrastre de material que se produce con la lluvia desde las zonas elevadas del término, debido a fenómenos de erosión y desertificación de suelos, hasta el contacto entre lomas y vega, que en concreto afecta a la zona norte de Carchuna; la deficiente finalización de los núcleos -entendida ésta como el contacto entre el núcleo urbano y el suelo rústico-, en el caso de la Perla de Andalucía en su linde este, donde los invernaderos llegan hasta la calle de acceso, en el caso de la Chucha, en sus flancos norte y oeste y en el de Carchuna en el este, con aparición de una manzana inacabada que hace de barrera de la trama urbana hacia levante sin calles intermedias y con medianeras vistas a modo de traseras en el límite; y, en el orden económico, el hándicap que la actividad agrícola supone en cuanto a incremento en el precio del suelo debido a su rentabilidad y escasez, razones por las que el precio del mismo ronda los tres millones de pesetas por marjal -alrededor de 5.675 pts/m2-, que es el precio de suelo agrícola más elevado de todo el término municipal, aunque en todo caso se trata de un precio que refleja el valor real del terreno, no especulativo.

 

Necesidades Futuras

En cuanto a necesidades se refiere, en esta zona se prevé que: la mayor necesidad, -al igual que en la extensión de todo el término-, va a seguir siendo la de suelo para uso agrícola, pues éste está prácticamente agotado habiéndose producido ya, desde hace tiempo, una invasión de las laderas circundantes; asociada a esta actividad está la necesidad de suelo de uso agroindustrial para desarrollo de instalaciones de apoyo a la producción agrícola, estimándose en unos 19.000 m2 de suelo que se sume a los ya existentes, hasta llegar a una superficie total de 42.000 m2; y en un orden más urbano, un número de viviendas similar al ejecutado en los últimos diez años, alrededor de cuatrocientas, para lo que se requiere una superficie de 35.000 m2 de suelo; y una ampliación del equipamiento docente, en unos 1.000 m2, para solventar la limitada capacidad del actual.

 

Objetivos

Con esta caracterización, los objetivos a conseguir son:

-La recuperación de las playas como parte del paisaje litoral frente a la ocupación agrícola de las mismas.

-La conexión de Carchuna con éstas.

-La recuperación de la playa frente a la Chucha y la Perla, conectando ésta última con Calahonda mediante un paseo marítimo.

-La protección física en todo el perímetro de los núcleos urbanos frente a la agresividad de los invernaderos.

-La recogida de aguas y material de arrastre a pie de ladera en la proximidad de los núcleos urbanos.

-La corrección de los bordes detectados como problemáticos en los tres núcleos; -La jerarquía y ordenación de usos de Carchuna que aproveche el nuevo esquema viario que se va a derivar de la finalización de la autovía del Mediterráneo que relegará la actual N-340 a vía comarcal de carácter secundario y configure Carchuna, si bien como núcleo rural productivo, como localidad libre de tránsito de vehículos pesados agrícolas en su interior.

-La clasificación como suelo urbano de usos residencial e industrial en una extensión que, dando respuesta a las necesidades físicas de expansión de los núcleos, también lo haga a las de la población, de forma que se mantenga el equilibrio entre las necesidades de la actividad productiva y la exigencia de conseguir suelo para urbanizar lo más barato posible, de forma que la repercusión sobre el precio final de la vivienda sea la menor posible y.

-La adquisición de suelo para completar la falta, que de superficie, presentan dos equipamientos: el centro docente, con necesidad de construir más techo para aulas y el campo de fútbol que con la superficie y forma de su parcela actual no puede definirse, conforme el reglamento, con traza rectangular.

 

Propuestas

Con estos objetivos se busca, dado que tras el análisis realizado no se prevén grandes cambios ni modificaciones en la estructura económico-social para este sector de los llanos de Carchuna, un modelo territorial donde la agricultura continúe siendo el principal elemento de desarrollo económico local, reservando para ello todo el suelo posible para la actividad y regulándola de forma que no entre en conflicto con las áreas residenciales y; el mantenimiento de los modelos urbanos existentes en cada uno de los tres núcleos, si bien apuntando hacia una mayor continuidad de la trama urbana entre las tres unidades detectadas en Carchuna; provocando la culminación de la estructura básica de la urbanización de la Chucha y; redefiniendo, de forma generalizada, la relación de contacto entre todos los núcleos y los suelos invernados que los rodean. Por ello en las urbanizaciones de la Chucha y de la Perla de Andalucía se mantiene un modelo residencial turístico netamente volcado en su proximidad al mar y; en Carchuna uno estrictamente residencial volcado hacia la actividad productiva diaria, donde las intervenciones van encaminadas hacia la continuidad urbana, el mantenimiento de los estándares urbanísticos existentes y la redefinición de aquellos lugares degradados en la actualidad.

 

Ordenación y Estructura Viaria

Una vez trazado el modelo, la búsqueda de su materialización se hace a través de las siguientes propuestas: regeneración del frente litoral Chucha-Calahonda y construcción de paseo marítimo de carácter rural entre la Chucha y la Perla y de carácter urbano entre la Perla y Calahonda, quedando así relacionados estos tres núcleos; urbanización y construcción de bulevar urbano (S.L. CAR-4) sobre el camino rural situado entre la nave de la cooperativa la Palma y el suelo residencial de Carchuna sur; creación de pantallas de protección ambiental en los contactos entre núcleos residenciales y suelo invernado, franjas pobladas en árboles con anchura entre 15 y 20 metros (S.L. CAR-1, S.L. CAR-2, S.L. CAR 3 y U.E.s CAR-1, CAR-2 y CAR-3); construcción de colector por el camino del Puntal para recogida de aguas y material de arrastre procedente de cotas más elevadas; clasificación de suelo de usos residencial o recreativo con edificación que presente, en los lugares ya señalados de los núcleos de la Chucha y Carchuna, una imagen consolidada hacia el exterior; establecimiento en Carchuna la N-340 como límite entre el grueso del suelo residencial y el suelo agroindustrial; y que, una vez liberada de tráfico de paso por la autovía del Mediterráneo, actúe como vía urbana periférica; clasificación de una superficie de 70.486 m2 de uso residencial (U.E. CAR-1, U.E. CAR-2 y U.E. CAR-3) y 19.673 m2 de uso industrial (U.E.D. CAR-1) de forma que queden resueltas las necesidades del núcleo para el periodo de vigencia Plan General existiendo posibilidades de elección; obtención mediante cesión de unidad de actuación (U.E. CAR-2) del suelo que hace factible la regularidad del campo de fútbol y; ubicación de bolsas de aparcamiento a lo largo de la playa fuera del límite de la zona marítimo-terrestre.

La propuesta para La Chucha se concreta con la definición de una unidad de Ejecución UE CHU-1, de uso característico residencial turístico, resolviendo el suelo sin consolidar con la urbanización de la banda de protección del dominio público marítimo-terrestre, que pasa a formar parte del sistema general de espacios libres y facilita el acceso y equipamiento de esta playa.

En La Perla se consolida el núcleo existente definiendo sus bordes, con el medio agrícola que lo circunda, mediante pantallas de arbolado y senderos que actúan de medida de protección medioambiental.

 

Espacios Libres

El sistema de espacios libres se configura a partir de los existentes completándolo con las nuevas propuestas contenidas en Unidades de Ejecución y en Sistemas Locales.

Se compone de zonas verdes periféricas en el lateral noreste de la Chucha, en ambos laterales de la Perla de Andalucía y en los límites oeste, norte y este de Carchuna, que enlazan al sur con el Espacio Libre que forma una franja discontinua situada junto a la N-340 denominado Espacio Libre Avda. de las Palmeras; en este último núcleo también se encuentran espacios intermedios tipo plaza como: la Plaza Juan de Orellana, Plaza Juan de Austria, Plaza Paseo del Cuartelejo, Plaza de las Calderas, Plaza del Mercado y Plaza de la Iglesia, la mayoría situadas en la zona central del núcleo salvo las dos últimas situadas al sur junto a la N-340.

El sistema de espacios libres así configurado justifica sobradamente los estándares mínimos establecidos por la legislación vigente, fijados en una dotación mínima de 5m2 por habitante, o traducido a número de viviendas, considerando una ocupación media de viviendas de 3,6 habitantes (según la ratio comúnmente aceptada) de 18 m2 por vivienda, coincidente con la dotación determinada en el Reglamento de Planeamiento.

 

Viviendas
Existentes En tramite (UE) Nueva creación (UE) Total
1299 0 447 1746

 

 

 

Superficie Espacios libres
Existentes En trámite N. creación (UE) N. creación (SL) N. creación (AA) Total
27557 0 39862 12790 0 80209

 

Figuras de Gestión

El desarrollo de este modelo urbano se va a llevar a cabo mediante el desarrollo de las siguientes Figuras de Gestión: 7 Sistemas Locales en Carchuna y 2 en la Perla que contemplan una obtención de suelo destinado a la consecución de suelo para Pantallas de Protección Ambiental en Suelo No Urbanizable, Paseo de Carchuna a la playa y bolsas de aparcamiento como dotación de la playa y; 3 Unidades de Ejecución Continuas y 1 Discontinua en Carchuna y 1 Unidad de Ejecución en la Chucha sobre las que se puede desarrollar un programa de 447 viviendas.